Avaliações precisas de imóveis podem auxiliar investidores a tomarem decisões mais informadas ao comprar e vender propriedades. Os investidores precisam saber como avaliar imóveis e fazer estimativas educadas sobre o lucro potencial, seja através da valorização do imóvel, renda de aluguel, ou ambos.
Dado que investimento imobiliário geralmente não é uma transação de curto prazo, analisar o fluxo de caixa e a subsequente taxa de retorno é crucial para alcançar o objetivo de realizar investimentos lucrativos.
Descontar o valor presente líquido operacional futuro (NOI) pela taxa de desconto apropriada para imóveis é semelhante às avaliações de fluxo de caixa descontado (DCF) para ações. Integrar o modelo multiplicador de renda bruta em imóveis é comparável às avaliações de valor relativo com ações.
Abaixo, examinaremos como avaliar corretamente uma propriedade imobiliária usando esses métodos.
Principais Conclusões:
– A avaliação imobiliária é um processo que determina o valor econômico de um investimento imobiliário.
– A taxa de capitalização é uma métrica-chave para avaliar uma propriedade produtora de renda.
– O NOI (renda operacional líquida) mede a lucratividade de uma propriedade produtora de renda antes de adicionar custos de financiamento e impostos.
– Os dois principais métodos de avaliação imobiliária incluem descontar o NOI futuro e o modelo multiplicador de renda bruta.
– A desvantagem está na liquidez e transparência menores do mercado imobiliário em comparação ao mercado de ações, tornando difícil obter informações necessárias.
Taxa de Capitalização:
Uma das suposições mais importantes que um investidor imobiliário faz ao realizar avaliações imobiliárias é escolher uma taxa de capitalização apropriada, também conhecida como taxa de cap.
Essa é a taxa de retorno necessária em imóveis, líquida da valorização ou depreciação do valor. A taxa de cap ajuda os investidores a estimar o valor de revenda de um investimento imobiliário quando atinge o final de seu período de retenção. Simplificando, é a taxa aplicada ao NOI para determinar o valor presente de uma propriedade.
Por exemplo, suponha que uma propriedade deva gerar um NOI de $1 milhão nos próximos dez anos. Se for descontado a uma taxa de capitalização de 14%, o valor de mercado da propriedade seria:
$7,142,857 ($1,000,000 / 0,14)
O valor de mercado de $7,142,857 é um bom negócio se a propriedade for vendida por $6,5 milhões, mas é um mau negócio se o preço de venda for $8 milhões.
Métodos de Avaliação Imobiliária:
Determinar a taxa de capitalização é uma das métricas-chave usadas para avaliar uma propriedade produtora de renda. Embora seja um pouco mais complicado do que calcular o custo médio ponderado de capital (WACC) de uma empresa, existem vários métodos que os investidores podem usar para encontrar uma taxa de capitalização apropriada, incluindo:
Método de Construção:
Uma abordagem comum para calcular a taxa de cap é o método de construção. Comece com a taxa de juros e adicione os seguintes:
1. Prêmio de liquidez apropriado, devido à natureza ilíquida do mercado imobiliário.
2. Prêmio de recuperação, para contabilizar a apreciação líquida da terra.
3. Prêmio de risco, para revelar a exposição geral ao risco do mercado imobiliário.
Dada uma taxa de juros de 6%, uma taxa de não liquidez de 1,5%, um prêmio de recuperação de 1,5% e uma taxa de risco de 2,5%, a taxa de capitalização de uma propriedade de capital próprio é de 11,5% (6% + 1,5% + 1,5% + 2,5%). Se o NOI for de $200,000, o valor de mercado da propriedade será de $1,739,130 ($200,000 / 0,115).
Este cálculo é direto, mas a complexidade está em avaliar estimativas precisas para os componentes individuais da taxa de capitalização, o que pode ser um desafio. A vantagem do método de construção é que ele tenta definir e medir com precisão os componentes individuais de uma taxa de desconto.
Método de Extração de Mercado:
O método de extração de mercado assume que há informações atuais e prontamente disponíveis sobre NOI e preço de venda em propriedades comparáveis produtoras de renda. A vantagem do método de extração de mercado é que a taxa de capitalização torna a capitalização direta de renda mais significativa. É relativamente simples determinar a taxa de capitalização.
Suponha que um investidor queira comprar um estacionamento esperado para gerar $500,000 em NOI. Existem três estacionamentos comparáveis existentes:
1. Estacionamento 1 tem um NOI de $250,000 e um preço de venda de $3 milhões. A taxa de capitalização é de 8,33% ($250
,000 / $3,000,000).
2. Estacionamento 2 tem um NOI de $400,000 e um preço de venda de $3,95 milhões. A taxa de capitalização é de 10,13% ($400,000 / $3,950,000).
3. Estacionamento 3 tem um NOI de $185,000 e um preço de venda de $2 milhões. A taxa de capitalização é de 9,25% ($185,000 / $2,000,000).
Usando as taxas médias de capitalização desses três imóveis comparáveis, uma taxa geral de capitalização de 9,24% seria uma representação razoável do mercado.
Usando esta taxa de capitalização, um investidor pode determinar o valor de mercado da propriedade que está considerando. O valor da oportunidade de investimento no estacionamento é de $5,411,255 ($500,000 / 0,0924).
Método de Banda de Investimento:
Com o método de banda de investimento, a taxa de capitalização é calculada usando taxas de juros individuais para propriedades que usam financiamento tanto com dívida quanto com patrimônio.
A vantagem deste método é que é a taxa de capitalização mais apropriada para investimentos imobiliários financiados.
O primeiro passo é calcular um fator de fundo de amortização. Este é o percentual que deve ser reservado a cada período para ter uma certa quantia em um ponto futuro no tempo.
Suponha que uma propriedade com NOI de $950,000 seja financiada em 50%, usando dívida a 7% de juros a ser amortizada em 15 anos. O restante é pago com patrimônio a uma taxa de retorno exigida de 10%.
Métodos de Avaliação Absoluta e Relativa:
Modelos de avaliação absoluta determinam o valor presente dos fluxos de caixa futuros para obter o valor intrínseco de um ativo. Os métodos mais comuns são o modelo de desconto de dividendos (DDM) e técnicas de fluxo de caixa descontado (DCF).
Por outro lado, métodos de valor relativo sugerem que dois títulos comparáveis devem ter preços semelhantes de acordo com seus ganhos. Razões como preço/lucro (P/L) e preço/vendas são comparadas com outras empresas dentro da mesma indústria para determinar se uma ação está subvalorizada ou sobrevalorizada.
Assim como na avaliação de ações, a análise de avaliação imobiliária deve implementar ambos os procedimentos para determinar uma faixa de valores possíveis.
NOI e Multiplicador de Renda Bruta:
O NOI reflete os ganhos que a propriedade gerará após considerar as despesas operacionais, mas antes da dedução de impostos e pagamentos de juros. No entanto, antes de deduzir as despesas, é preciso determinar as receitas totais obtidas pelo investimento.
A receita de aluguel esperada pode ser inicialmente prevista com base em propriedades comparáveis nas proximidades. Com pesquisa de mercado adequada, um investidor pode determinar os preços que os inquilinos estão pagando na área e assumir que aluguéis semelhantes por metro quadrado podem ser aplicados a essa propriedade. A previsão de aumentos nos aluguéis é considerada na taxa de crescimento dentro da fórmula.
Analisar o valor de um investimento imobiliário é o mesmo que a análise fundamental de ações. A avaliação de patrimônio é tipicamente conduzida por duas metodologias básicas: valor absoluto e valor relativo. O mesmo vale para a avaliação de propriedades imobiliárias.
A análise dessas métricas fornece insights valiosos sobre a viabilidade do investimento a longo prazo.
Ressaltando Principais Conclusões:
Ao concluir, é fundamental reiterar algumas conclusões-chave:
1. Avaliação Imobiliária é um Processo Essencial: Determinar o valor econômico de um investimento imobiliário é crucial para tomadas de decisões informadas.
2. Taxa de Capitalização é Vital: A taxa de cap é uma métrica fundamental para avaliar propriedades produtoras de renda, fornecendo uma base para estimar o valor presente de uma propriedade.
3. NOI e Modelo Multiplicador de Renda Bruta Complementam-se: Ambos os métodos oferecem uma visão abrangente, considerando ganhos, despesas e tendências de mercado.
4. Desafios do Mercado Imobiliário: A desvantagem reside na menor liquidez e transparência em comparação com o mercado de ações, demandando esforços adicionais na obtenção de informações necessárias.
Diversidade nos Métodos de Avaliação:
Os métodos apresentados, desde a taxa de capitalização até o modelo de banda de investimento, destacam a diversidade de abordagens que os investidores podem adotar. Cada método tem suas vantagens e desafios, exigindo uma análise cuidadosa para determinar a mais apropriada para a situação específica.
Importância da Pesquisa de Mercado:
A análise de propriedades comparáveis, como no método de extração de mercado, destaca a importância da pesquisa de mercado. A compreensão profunda das tendências locais e dados específicos do mercado contribui para estimativas mais precisas, fundamentais para uma avaliação robusta.
NOI e Valorização da Propriedade:
O NOI, ao refletir os ganhos após despesas operacionais, desempenha um papel crucial na determinação do valor presente de uma propriedade. Combinado com o modelo multiplicador de renda bruta, que considera a receita total esperada, esses métodos oferecem uma visão holística do potencial de rendimento do investimento.
Perspectivas Futuras:
À medida que o mercado imobiliário evolui, é essencial que os investidores permaneçam ágeis e adaptáveis. A análise de avaliação imobiliária é uma ferramenta contínua, e ajustes podem ser necessários para refletir mudanças nas condições do mercado, taxas de juros e demanda do consumidor.
Em última análise, uma abordagem abrangente e fundamentada na pesquisa é fundamental para o sucesso no mercado imobiliário. A combinação de métodos de avaliação, compreensão das nuances locais e uma análise contínua posiciona os investidores para tomar decisões sólidas e alcançar seus objetivos financeiros a longo prazo.