Investir em terrenos para futura construção é uma estratégia empolgante para maximizar o potencial de retorno no mercado imobiliário. Uma abordagem inovadora envolve financiamento de capital próprio e crowdfunding, oferecendo oportunidades únicas para investidores e desenvolvedores. Vamos explorar como essa abordagem pode transformar terrenos em empreendimentos lucrativos.
Financiamento de Capital Próprio para Imóveis
O financiamento de capital próprio é uma opção onde vários investidores contribuem para a compra de um ativo, geralmente por meio de uma entidade criada exclusivamente para possuir o ativo. Em troca de suas contribuições financeiras, os investidores possuem ações na entidade que, por sua vez, detém o ativo. Os desenvolvedores também terão ações na entidade, com um acordo operacional que define seus direitos e responsabilidades.
O papel principal do desenvolvedor é gerenciar a execução diária do plano de negócios para o ativo, seja desenvolvimento do zero ou valorização de uma propriedade existente. Os investidores também terão um acordo que define seus direitos e responsabilidades, descrevendo como o investimento será devolvido a eles e com qual participação nos lucros.
Os pagamentos aos investidores geralmente ocorrem na forma de um retorno preferencial, comumente um retorno de 8%, proveniente do lucro operacional líquido dos aluguéis. Os investidores também compartilham uma porcentagem dos lucros da venda do ativo.
Em geral, o investimento de capital próprio é considerado mais arriscado para o investidor do que o financiamento por dívida. Os investidores estão envolvidos de forma passiva, sem responsabilidades reais de gestão. Eles carregam parte do risco de falha, pois o valor de sua participação acionária muda com o valor do ativo.
Existem várias maneiras pelas quais um desenvolvedor pode buscar financiamento de capital próprio, variando de acordo com as necessidades financeiras do projeto e com o que eles acreditam que seus investidores estarão procurando. Dois tipos comumente usados incluem capital próprio preferencial e comum.
Capital Próprio Preferencial
Investidores de capital próprio preferencial recebem renda antes dos investidores comuns. A taxa de juros paga sobre o capital próprio preferencial pode ser ligeiramente menor do que o capital comum, pois o risco é menor porque investidores de capital próprio preferencial têm prioridade durante os pagamentos.
A compensação por ter uma reivindicação prioritária sobre as distribuições é que investidores de capital próprio preferencial recebem apenas uma taxa fixa de retorno e não participam de pagamentos maiores que podem advir da venda da propriedade.
Capital Próprio Comum
Pagamentos aos investidores que escolhem investimentos de capital próprio comum são feitos por último. Pagamentos de hipotecas e pagamentos a investidores preferenciais vêm primeiro. Embora isso torne o investimento mais arriscado, há potencial para um retorno mais alto em acordos de capital comum, pois investidores também desfrutam de uma parcela nos lucros do projeto.
Financiamento por Dívida para Imóveis
Ao contrário do financiamento de capital próprio, o crowdfunding de dívida fornece ao desenvolvedor capital para uso sem sacrificar a participação acionária no projeto. Isso ocorre porque os empréstimos são geralmente usados para o desenvolvimento imobiliário, um modelo familiar na nova indústria de crowdfunding, que torna o financiamento disponível para um maior número de desenvolvedores e investidores.
O crowdfunding de dívida pode ocorrer de duas maneiras: por meio de dívida sindicalizada (também conhecida como empréstimos com dinheiro duro) e crowdfunding direto de dívida.
Dívida Sindicalizada (Também Conhecida Como Empréstimos Com Dinheiro Duro)
Nas sindicalizações de dívida, o desenvolvedor (tomador) recebe um empréstimo de um credor que, por sua vez, vende partes do empréstimo a um grupo de investidores privados. O credor pesquisa minuciosamente os projetos dos tomadores e realiza toda a due diligence antes de conceder empréstimos. Eles frequentemente cobram taxas que podem ser repassadas aos investidores ou desenvolvedores, dependendo do modelo de negócios do credor.
Esse tipo de empréstimo é às vezes conhecido como empréstimo “dinheiro duro”, pois tende a ter taxas de juros significativamente mais altas do que um banco ofereceria. Por outro lado, os credores de dinheiro duro emprestarão a tomadores que talvez não consigam obter um empréstimo bancário, seja por problemas de crédito ou porque precisam do empréstimo em um prazo muito mais curto do que um banco pode processar.
Crowdfunding Direto de Dívida
Plataformas de crowdfunding online para imóveis podem oferecer empréstimos diretos a desenvolvedores e, em algumas circunstâncias, competir diretamente com credores de dinheiro duro. Essa opção digitaliza o modelo de dinheiro duro, colocando-o online e automatizando todo o processo. Os tomadores ‘listam’ seus imóveis no site de crowdfunding assim que o site aprova o projeto e se conecta diretamente com investidores individuais.
Em alguns casos, a plataforma de crowdfunding adiantará o dinheiro necessário pelo desenvolvedor e, em seguida, preencherá esse capital com dinheiro da multidão. Isso fornece maior certeza aos tomadores/desenvolvedores. Em outros casos, um tomador listará seu projeto na plataforma de crowdfunding e esperará que investidores suficientes forneçam o capital necessário. Portanto, é prudente para todos os desenvolvedores terem sua própria presença digital para apoiar qualquer captação de capital online, seja conduzida em uma plataforma de crowdfunding ou diretamente.
Ambas as opções de dívida darão aos desenvolvedores os mesmos resultados. A única diferença será a fonte exata do empréstimo e o que é necessário para solicitá-lo.
Todas as opções de crowdfunding de dívida são garantidas pela propriedade em desenvolvimento. Normalmente, os investidores são reembolsados em dois anos ou menos e recebem uma parte dos juros acumulados pagos pelo tomador. Os investidores podem preferir essa opção sobre o crowdfunding de capital próprio porque os pagamentos de hipotecas são sempre feitos antes que os dividendos sejam distribuídos aos investidores de capital próprio.
Ao considerar as estratégias de investimento imobiliário, é crucial avaliar cuidadosamente suas necessidades financeiras e objetivos de propriedade. Trabalhar com um corretor de imóveis experiente e um consultor financeiro pode ser valioso para orientar suas escolhas e garantir que você tome a melhor decisão ao embarcar na jornada de compra de terrenos e investimentos imobiliários na Flórida.
Investir tempo na pesquisa e compreensão das diferentes opções disponíveis pode proporcionar não apenas economias imediatas, mas também benefícios a longo prazo para garantir que a compra e construção sejam uma experiência financeiramente sólida e bem-sucedida. Seja qual for a sua escolha, estar informado é a chave para tomar decisões inteligentes no mercado imobiliário da Flórida.
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